南开区有个神秘盘。

　　从拿地到现在已经5年半了，楼体已经封顶，但就是迟迟没有开盘。

　　眼看着跟它一波甚至晚几年拿地的都已入市，连地价高达4、5万的大地王都开卖了，楼面价9000的它却依旧未开。

　　但是，近日，有机构数据称，这个楼盘已经开盘了！

　　项目于11月30日首开120套，当天认购5套，认购均价33000元/平米。

　　更有意思的是，当天客户到访量为0人次！一次性贷款比例、按揭贷款比例也全是0！

　　那么，问题来了，这个神秘盘到底是开还是没开呢？

　　为此，小编决定去探查一番。

　　01

　　正式踩盘之前，小编先做了下“功课”，对其历史进行了梳理。

　　2015年4月，南开区地铁3号线王顶堤站上盖商服兼住宅用途地块挂牌。

　　2015年5月，天津中隆丰泰置业有限公司以底价4.5亿摘得，楼面价约9000元/平米。

　　别看这个地价现在看来堪称“白菜价”，但当时也是很轰动的。为此，中隆丰泰还拿下了“黑马”的称号。

　　2015年9月，地块内已有挖掘机在作业。

　　2016年11月，该地块规划图发布。

　　共规划了一栋25层到顶的住宅（高度在76.1米左右），一栋21层到顶的办公产品（高度在93.4米左右）以及1栋4层到顶的商业（高度20.3米）。

　　其中，住宅共计120套，面积90-150平米，车位比1:1。

　　2018年4月，该地块暂定名为迎顺大厦。

　　2018年7月，地块施工现场火热。

　　2019年12月，迎顺大厦2号楼销许下发，获批面积12897.98平米。

　　但除此之外，并没有其他消息，“神神秘秘”的。

　　马路对面的保利云禧比它晚两年拿地，都已经开盘了，该项目却还没有正式亮相。

　　02

　　直到今年，该项目终于动了，但与大多数楼盘很不一样。

　　大多数楼盘什么样呢？

　　案名发布会、产品发布会、售楼处开放、样板间开放、示范区开放……一大波操作猛如虎，恨不得全津城的人都知道。

　　但是这个项目很“静”。

　　2月份释放项目信息和户型图，3月份案名定为“迎顺府”。

　　之后售楼处开放、启动排卡也都“静悄悄”的，连价格都一波多折，搞得小编“一头雾水”。

　　怎么讲呢？

　　6月份，对外宣传广告释放的价格是“3x888”。小编获知的信息是，预计7月底或8月初开盘，放风价3万6。

　　然而7月份宣传口径统一变为“298万/套起”。

　　小编当时去踩盘，销售告知的价格也是如此，93平米户型298万/套起，128平米户型398万/套起，折合单价32000元/平米。

　　连围挡也是大大的“298万/起”。颇有一种要从价格上吊打保利云禧的气势。

　　但是，结果如何呢？

　　项目到现在都没有传出正式开盘的消息！

　　是蓄客不理想？还是其他？

　　可是项目销售早在7月下旬时就说已启动认筹了，8月份项目公众号也推送文章称，即将启动验资排卡，验资10万元。

　　姑且不管这两种说法的矛盾，起码证明一点，迎顺府在按部就班的筹备开盘。

　　那为什么现在又“消停”了呢？

　　连一路之隔的保利云禧也不清楚这个项目目前的具体情况。

　　然而，有机构又说已经开盘了，且认购了5套！

　　不说这成绩多么惨的一笔，为什么连开盘卖个房都搞得这么神秘？！

　　03

　　那这个项目到底有没有开盘？听听售楼处怎么说。

　　找了好半天，小编终于来到了迎顺府售楼处。

　　（虽说项目是地铁3号线王顶堤站上盖，但是售楼处却不在项目处，而在迎水道社会科学院底商，两者相距1公里左右。）

　　看惯了那么多富丽堂皇的售楼处后，一走进去颇有些“视觉不适应”。

　　据销售介绍，项目只有1栋住宅楼，25层到顶，2梯5户。

　　共3款户型，边户128平米三室，中户93平米两室（2款户型），共120套。

　　均价36000-37000元/平米，精装交房，精装标准3000元/平米。

　　当问及是否开盘时，销售斩钉截铁地说，没有开。至于什么时候开盘，“这个不确定，得等通知，可以排卡。”

　　从现场公示的销控表来看，确实一套都没有贴。“认购”、“预定”、“已售”栏均是空白，120套皆是如此。

　　小编还注意到，它的备案价真不便宜！

　　最便宜的38640元/平米，贵的高达41092元/平米，一套下来总价约357万-535万不等。

　　均比销售透露的36000-37000元/平米高。

　　看来，项目已经在“打折”卖房了。

　　04

　　那迎顺府3万6、7的均价，值不值呢？

　　单从价格来说，项目对面的保利云禧，33层到顶的高层，均价41500元/平米，毛坯。88平346万起，103平400万起。

　　迎顺府均价3万6、7，刨除3000元的精装，大概33000-34000元/平米。

　　每平米比保利云禧便宜七八千。

　　再来看下二手房。

　　项目周边大多是房龄30年以上的老破小。小区均价2万5-2万7左右。

　　按照地段价值公式（高层（毛坯）=周边老破小成交均价*1.3）计算，迎顺府的毛坯价格在3万3-3万5左右，比较符合地段价值。

　　若加上3000元的精装价格，应该是3万6-3万8左右。

　　可见，迎顺府是符合地段价值的，而且还与周边新房有价差。

　　但为什么蓄客半年之久了仍开不了呢？

　　这是个问题。

　　05

　　客观说，迎顺府是有优势的。

　　地段，首当其冲。

　　地处上三区之一、号称“地王窝”的南开区，还是王顶堤板块！

　　要知道，王顶堤可谓二手房市场的“霸王”，成交量在全市都数一数二。虽然都是老破小，但是架不住板块给力。

　　西临快速路，东接中环线，还有地铁3号线、6号线两条已通车地铁线路和数十条公交线路。

　　同时还有华润万家、一中心、新星小学、南翠屏公园、水上公园等。

　　各方面配套一应俱全。

　　整体城市界面也不错，可以说是旧而不破，总价也便宜，还是南开学籍！

　　不仅刚需、新天津人喜欢，很多中北镇、张家窝人都为了孩子上学，跑王顶堤买房。

　　而且迎顺府还是王顶堤地铁站上盖，坐拥A、D两个地铁出入口。

　　这样的地段，号称“黄金之地”也不为过。

　　还有一点，项目自带的商业部分也可以是亮点，就看能不能起来了。

　　毕竟对于商住倒挂的天津市场来说，商业是块硬骨头，开发商都怵头商业。

　　项目销售透说的是，1号楼是写字楼，写字楼下面有四层商业，预计会引入健身房、咖啡店、银行等业态。

　　如果全部兑现，这就是一个微型的TOD社区。

　　而且对面的保利云禧也规划有商业。两者加起来，很有重现王顶堤商业荣光的潜质。

　　06

　　当然，短板也显而易见。

　　1）一栋楼，没有“社区”概念。

　　讲真，只有一栋楼，你还指望开发商给你做个喷泉、弄个绿化？这事用脚趾头都能想的出来。

　　别说绿化了，物业用房、活动房、警卫室都得占用一楼空间，所以项目对外销售的是2-25层。

　　这样的小区是没有品质可言的。

　　更重要的是，卖不上价。转手卖的时候，一般得比正常小区打八折。

　　2）定位尴尬，带“改”字客户不认。

　　说实话，单看迎顺府这个价格就不是一个刚需盘，因为买不起。

　　但是改善要的是好产品，很明显，这一点迎顺府不符合。

　　品牌没有溢价，社区环境没有，户型也不咋地，“里子”、“面子”都不能满足，怎么入改善的眼？！

据悉，科技部、北京市将在北京石景山区首钢园11号馆举办科技创新展览和科学家精神专题展。科技创新展览将重点展示200多项优秀科技创新成果，聚焦新一代信息技术、医药健康、能源科技、现代农业、智能制造等新兴产业，第三次新疆综合科学考察、新一代人造太阳“中国环流三号”、“梦想”号大洋钻采船、“爱达·魔都号”大型邮轮、“北脑二号”智能脑机系统等最新科技成果将集中亮相。展览还设有自然灾害与火灾自救训练、智能触电急救模拟、“双眼登珠峰”VR展示、以航天员视角乘坐神舟飞船等互动体验活动。

　　保利云禧与迎顺府户型对比

　　3）小BUG太多，有硬伤。

　　●2梯5户。

　　一般住宅是高层2梯4户，洋房1梯2户，这2梯5户的配置有点“超标”。

　　●暗厨。

　　见过暗卫，你见过暗厨吗？话说，现在市面上暗卫都很少，开发商都通过连廊的设计规避了。

　　虽然迎顺府也做了连廊，但由于是2梯5户，所以导致中间C户型成了暗厨。

สล็อต

　　更关键的是，国家有规定，使用天然气的厨房必须独立、通风。

　　这就意味着，暗厨不能通天然气。

　　不过，销售说，该户型能通燃气，是有窗户的，只是户型图上没有，冲连廊会有一个小窗户。

　　至于是真是假，小编不得而知。

　　●部分是机械车位。

　　科普一下，机械车位就是通过载车板的升、降或横移，变换空位存取车辆。

　　这种车位是便宜，销售说会比标准车位便宜一小半。

　　但问题是，不好停。

　　一，尺寸太小，中型车很有可能停不进去，太考验业主的停车技巧。

　　二，上下两个为一组，买了上面车位的业主，需要下面车位的车开走才行。

　　开发商采用这种车位，一般都是实际停车位不够用，开发商用来凑车位配比的。而且这种停车位，后期需要维护、容易出故障。

　　所以，除非不得以，这种车位千万别选。

　　而迎顺府的部分车位就是机械车位。

　　●旁边是加油站。

　　根据《汽车加油加气站设计与施工规范》的国家标准，城市里的加油（气）站距离一般民用住宅至少都应该在10米以外。

　　这个距离虽然是安全的，但难免心里不会犯嘀咕。

　　●与商业距离太近。

　　项目距离商业楼、写字楼只有16-17米。

　　这么近的距离，怎么保障改善追求的品质感和隐私性？别说还有噪声污染。

　　07

　　综上可见，迎顺府有优势也有弊端。

　　对比保利云禧，虽有价格优势，但品质却也差了一大截。

　　而且纵观历史，“一栋楼”社区比较难卖。

　　红桥区的瞰海品筑、河西区的江南邑就是如此。

　　瞰海品筑&江南邑实景图

　　江南邑也只有一栋楼，一共168套。项目从2017年10月份开盘到现在，3年多过去了，还在卖。

　　成交数据显示，到11月底一共签约了105套。

　　不仅如此，还越卖越便宜了，首开价4万，后来3万6、7，现在降到3万1、2。

　　由此不难预见罗斯威尔事件，迎顺府开不开盘都有点难。